Wichtige Änderungen für Grundstückseigentümer ab 2023
Das im Entwurf vorliegende sog. Jahressteuergesetz 2022 bietet für Immobilienbesitzer Neu-Entwicklungen, die wir Ihnen nicht vorenthalten wollen.
1. (Höher-)Bewertung von Grundstücken für Schenkungsteuer- / Erbschaftsteuerzwecke
Das Bewertungsgesetz soll an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021 angepasst werden. Die Änderungen betreffen insbesondere das Ertrags- und das Sachwertverfahren (aber auch die Verfahren zur Bewertung von Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Grundstücken auf fremden Grund und Boden).
Im Einzelnen ist folgendes geplant (nur Überblick):
Grundstücksbewertung im Ertragswertverfahren:
- Die pauschalen Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden lt. Anlage 22 zum Bewertungsgesetz werden um durchschnittlich 10 Jahre verlängert (z. B. erhöht sich die Restnutzungsdauer von Einfamilienhäusern / Zweifamilienhäusern sowie Mietwohngrundstücken von derzeit 70 Jahre auf 80 Jahre). Damit verlängert sich korrespondierend die Mindestrestnutzungsdauer von mind. 30 % der Gesamtnutzungsdauer. Die Verlängerung dürfte tendenziell zu höheren Immobilienwerten führen.
- Bewirtschaftungskosten in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer senken den Gebäudeertragswert. Die bisherigen prozentualen Bewirtschaftungskosten (lt. Gutachterausschuss oder gem. § 188 Abs. 2 BewG in der aktuellen Fassung) werden künftig durch feste Beträge für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ersetzt (Änderung § 188 Abs. 2 BewG sowie der Anlage 23 zum Bewertungsgesetz).
- Des Weiteren werden die gesetzlichen (pauschalen) Liegenschaftszinssätze gesenkt (z. B. für Mietwohngrundstücke: von aktuell 5 % auf demnächst 3,5 %), was gleichfalls eine höhere Bewertung zur Folge haben wird. Wie bisher gilt jedoch: hat der Gutachterausschuss, für die zu bewertende Immobilie anwendbare Liegenschaftszinssätze ermittelt, haben diese Vorrang vor dem pauschalen Zins.
Grundstücksbewertung im Sachwertverfahren:
- Ab 2023 wird der Gebäudesachwert über Regionalfaktoren angepasst. Regionen mit hohen Baukosten (z. B. Hamburg Regionalfaktor 1,75) erfahren dadurch einen deutlich höheren Sachwert.
- Sofern vom Gutachterausschuss kein geeigneter Sachwertfaktor zur Verfügung gestellt wird, sind die in der Anlage 25 zum BewG festgelegten Wertzahlen zu verwenden. Letztere werden nun an die aktuelle Marktlage – also nach oben – angepasst.
Die Kombination der vorgenannten Änderungen können z. T. erhebliche Wertsteigerungen zur Folge haben. Simulationen sprechen von einer Anhebung der sog. Bedarfswerte für Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerzwecke von im Einzelfall 30 % bis zu – im Extremfall – 50 % über den aktuellen Bedarfswerten.
Beachten Sie bitte:
Die Änderungen sind auf Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 anzuwenden. Wer ohne-hin konkret eine schenkweise Übertragung von Grundstücken vorhat, sollte schnell darüber nachdenken, ob er dieses Vorhaben nicht bereits im Jahr 2022 umsetzt. Sprechen Sie uns an!
